[윤미영 변호사의 법률창] 상가임대차 계약 차임연체와 해지
[윤미영 변호사의 법률창] 상가임대차 계약 차임연체와 해지
  • 송지나 기자
  • 승인 2020.06.01 12:30
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윤미영 법무법인 사람 대표변호사
윤미영 법무법인 사람 대표변호사

우리 상가건물 임대차보호법은 ‘임대인은 3기의 차임액을 연체한 사실이 있는 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있다’고 규정하고 있다(상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제1호).

한편 민법은 ‘임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다’고 규정하고 있다(민법 제640조).

상가건물 임대차보호법 제10조 (계약갱신 요구 등)

① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다. 1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

민법 제640조(차임연체와 해지)

건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는임대인은 계약을 해지할 수 있다.

위 두 규정을 보면 의문이 생길 수 있다. 상가 임차인이 2기 차임액을 연체한 경우 임대인은 이를 이유로 상가임대차 계약을 해지할 수 있을까? 아니면 임차인이 3기 차임액을 연체해야만 임대인이 계약을 해지할 수 있을까?

상가임대차보호법 제10조를 보면 ‘임차인이 차임 3기 연체 시 임대인은 임차인의 갱신청구를 거절할 수 있다’고 규정하고 있어, 마치 3기 차임 연체 시에만 임대인이 계약을 해지할 수 있는 것처럼 보일 수 있다.

위 질문에 대한 결론은 다음에 소개할 실제 사례를 통해 살펴보자.

임대인 A는 2008년 12월 1일, 임차인 B에게 상가를 기간 2008년 12월 8일부터 2010년 12월 7일까지 임대했다. 임차인 B는 음악작업실로 사용할 목적으로 임대차계약을 체결했다.

해당 임대차계약에 따르면 임차인 B는 임대인 A의 동의 없이 이 사건 임차부분의 용도를 변경하지 못하며, 임차인 B가 이를 위반하거나 2회 이상 차임의 지급을 연체한 경우 임대인 A는 계약을 해지할 수 있도록 되어 있다.

임차인 B는 2010년 11월경, 2011년 1월경 2기 차임을 연체했고, 이에 임대인 A는 임차인 B에게 상가를 인도해달라고 청구하면서 임대차계약을 해지하겠다고 하였다.

임대인 A는 “임차인 B가 2기 이상의 차임연체를 하였고, 이에 임대인 A가 해지통지를 했으므로 임대차계약은 적법하게 해지되었다”고 주장했다.

하지만 임차인 B는 “상가건물 임대차보호법에서는 3기의 차임 연체에 이르지 않는 이상 임차인의 갱신요구권이 보장되므로, 2기의 차임 연체로 임대차계약을 해지할 수 없다”고 주장했다. 또한 “설사 2기의 차임연체로 상가 임대차를 해지할 수 있다 하더라도 A와 B 사이의 임대차계약은 2010년 12월경 갱신되었고, 갱신 이후 피고의 연체차임은 1기에 불과하여 2기의 차임연체로 볼 수 없다”고 주장했다.

결론부터 말하면, 위 사건에서는 임대인 A의 주장이 받아들여졌다.

즉, 법원은 “상가건물의 임대인이라도 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 이르는 때에는 임대차계약을 해지할 수 있다”고 판단했다. 그리고 “상가임대차 계약의 갱신 전후에 1기씩의 차임을 연체하여 차임연체액이 2기의 차임액에 이른 경우에도 임대인은 임대차계약을 해지할 수 있다”고 보았다.

대법원은 “상가건물 임대차보호법에서 정한 임대인의 갱신요구거절권은 계약해지권과 행사시기, 효과 등이 서로 다를 뿐만 아니라, 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항이 민법 제640조에서 정한 계약해지에 관하여 별도로 규정하고 있지 아니하므로, 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제1호가 민법 제640조에 대한 특례에 해당한다고 할 수 없다. 그러므로 상가건물 임대차보호법의 적용을 받는 상가건물의 임대차에도 민법 제640조가 적용되고, 상가건물의 임대인이라도 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 이르는 때에는 임대차계약을 해지할 수 있다.”고 판시했다.

또한 대법원은 “상가건물의 임대차계약이 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항에 따라 임차인의 일방적인 갱신요구에 의하여 갱신된 경우에 계약이 갱신된 때로부터 새로이 2기 이상의 차임을 연체하여야만 임대차계약을 해지할 수 있다고 한다면, 그 임대인이 계약 갱신 전후로 2기의 차임액에 이르는 연체차임채권을 보유하더라도, 갱신 이후의 차임연체만으로는 임대차계약을 해지할 수 없게 된다. 이는 임대인으로 하여금 신뢰를 상실한 임차인과 사이의 계약관계에서 벗어날 수 없게 하고, 오히려 차임지급의무를 성실하게 이행하지 아니한 임차인을 보호하는 것으로서 형평에 반한다”고 판시했다.

또한 “임대차계약이 갱신된 후에는 임차인이 갱신 전에 연체한 차임을 지급할 유인이 사라지게 되므로, 민법 제640조가 차임의 연체를 이유로 임대인이 계약을 해지할 수 있는 근거를 마련하여 임차인에게 차임지급의무의 성실한 이행을 요구하는 입법 취지에도 반한다”고 판시했다.

결국 상가임대차라 하더라도 임차인은 2기 차임 연체 시 상가임대차 계약을 해지당할 우려가 있다. 그리고 이것은 2기 차임 연체가 임대차 계약의 갱신 전후에 있었다 하더라도 마찬가지이므로 주의를 요한다. 

 

<윤미영 변호사 프로필>

- 제51회 사법시험 합격, 사법연수원 수료
- 서울중앙지방검찰청 검사직무대리 역임
- 수원지방법원 평택지원 민사조정위원 역임
- 대한변호사협회 산재소송실무 강의
- 現) 법무법인 사람 대표변호사
- 現) 대한변호사협회 인증 산재 전문 변호사
- 現) 수협중앙회 공제분쟁 심의위원
- 現) 서울특별시교육청 행정심판위원회 위원



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