지난 칼럼에서 상가권리금 제도에 대한 상가임대차보호법의 내용을 전반적으로 살펴봤다. 이번 칼럼에서는 구체적인 사례를 들어 임대인의 권리금 회수 방해행위가 성립하는지 살펴보자.
구체적인 사례로 들어가기에 앞서 상가 권리금 제도의 기본적인 내용을 다시 한 번 언급하는 것이 이해를 도울 수 있을 듯하다.
먼저 상가건물 임대차보호법상 권리금 계약이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말한다(상가건물 임대차보호법 제10조의3 제2항). 상가 권리금제도를 통해 종전임차인은 인테리어 비용, 그동안 확보한 단골손님 등 유형·무형의 재산적 가치를 잃지 않고 이를 신규임차인으로부터 회수할 수 있다.
상가건물 임대차보호법은 종전임차인에게 권리금 회수기회를 보장하기 위해 임대인에게 권리금회수 방해금지의무를 부과하는 등 법적근거를 마련했다.
상가건물 임대차보호법은 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 권리금을 수수하는 행위, 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위, 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위를 임대인의 방해 행위로 규정하고 있다(상가건물 임대차보호법 제10조의4).
만약 임대인이 위와 같은 방해행위를 하여 임차인에게 손해가 발생한 경우에는 그 손해를 배상해야 한다.
그러면 구체적인 사례의 경우 임대인의 권리금 회수 방해행위가 성립하는지, 즉 임차인이 임대인으로부터 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 받을 수 있는지 살펴보자.
임차인 A는 임대인 B 소유의 상가를 임대해 커피전문점을 운영해 왔다. 임대차기간 만료 전 A는 B에게 A가 주선하는 신규임차인과 임대차계약을 체결하여 줄 것을 요청했다. 그러나 B는 “상가를 인도받은 후 직접 사용할 계획이다”고 답변했다.
이에 A는 창업컨설팅 회사를 통해 권리금 6000만원을 지급받고 신규임차인을 소개받기로 협의를 진행하였으나 B가 상가를 직접 사용하겠다는 의사를 분명히 밝히자 신규임차인 물색을 중단하고, 임대차기간 만료일에 B에게 상가를 인도했다.
위 사례에서 임차인 A가 임대인 B를 상대로 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 청구할 경우, A는 손해배상을 받을 수 있을까?
1심과 2심에서는 임차인 A가 패소했다. 1·2심 법원은 “임대인 B가 ‘이 사건 상가를 명도 받으면 본인이 직접 사용할 것이다’라고 한 것만으로는 A가 주선하는 신규임차인과의 임대차계약 체결을 거절할 것이라는 명백한 의사표시로 단정할 수 없다”고 판단했다.
또한 1·2심 법원은 “상가건물 임대차보호법이 권리금 회수 방해의 행위를 한정하여 열거하고 있고, 그 행위 유형이 모두 임차인이 신규임차인을 주선하였을 것을 전제로 하고 있는 이상, A가 신규임차인을 주선하는 행위가 없었음에도 위 법 규정이 그대로 적용되어 B가 손해배상책임을 부담한다고 할 수 없다”고 판단했다.
하지만 대법원의 판단을 달랐다. 대법원은 임차인 A의 승소판결을 하면서 다음과 같이 판시했다.
대법원은 “상가임대차보호법 관련 규정의 내용과 입법 취지에 비추어 보면, 임차인이 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 구하기 위해서는 원칙적으로 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하였어야 한다”고 판시했다.
그러나 대법원은 “임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시하였다면 이러한 경우에까지 임차인에게 신규임차인을 주선하도록 요구하는 것은 불필요한 행위를 강요하는 결과가 되어 부당하다. 이와 같은 특별한 사정이 있다면 임차인이 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인의 위와 같은 거절행위는 상가임대차보호법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 거절행위에 해당한다고 보아야 한다”고 판시했다.
위 대법원 판결에 따르면 임차인 A는 임대인 B에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 청구할 수 있다.
다시 정리하면 1·2심 법원은 “신규임차인이 되려는 자가 구체적으로 특정되어야 권리금 회수 기회 방해로 인한 임대인의 손해배상 책임이 인정되는데, 임차인 A가 신규임차인을 주선하지 않았으므로 임대인 B의 권리금 회수 방해행위가 성립하지 않는다”고 본 것이다.
반면 대법원은 “임대인이 신규임차인에게 임대하지 않겠다는 의사를 미리 밝힌 경우에는 임차인이 신규임차인을 주선하지 않아도 되고, 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인의 거절행위는 방해행위에 해당한다”고 본 것이다.
위 대법원 판결 이후 임대인이 권리금도 부담하지 않은 채 임차인이 영업하던 상가를 임대인이 직접 운영하는 방식의 임대 관행에 제동이 걸리게 되었다.
<윤미영 변호사 프로필>
- 제51회 사법시험 합격, 사법연수원 수료
- 서울중앙지방검찰청 검사직무대리 역임
- 수원지방법원 평택지원 민사조정위원 역임
- 대한변호사협회 산재소송실무 강의
- 現) 법무법인 사람 대표변호사
- 現) 대한변호사협회 인증 산재 전문 변호사
- 現) 수협중앙회 공제분쟁 심의위원
- 現) 서울특별시교육청 행정심판위원회 위
