권리금 제도는 임차인에게 신규임차인을 주선하는 기회를 주고, 임대인이 정당한 이유 없이 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약 체결을 거절하는 행위를 방해행위로 보아, 임차인에게 손해배상책임을 지도록 한 제도이다.
한편 임대차계약 갱신요구권은 최초 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년 또는 10년(2018. 10. 16. 상가건물 임대차보호법 개정으로 확대)을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.
즉 임대차계약 갱신요구권 행사기간에는 제한이 있어서 전체 임대차 기간이 5년 또는 10년을 초과하면 임차인은 임대인에게 계약갱신요구를 할 수 없다.
다음에 소개할 사례에서는 상가건물 임대차보호법이 보장하는 임대차기간(5년)이 도과해 계약갱신요구권 행사기간이 지난 경우에도 임대인이 임차인에게 권리금 회수기회 보호의무를 부담하는지가 문제됐다.
임차인 A는 건물주 B와 상가 임대차계약을 체결한 다음 상가를 인도받아 음식점을 운영하면서 2회에 걸쳐 계약을 갱신했다. 임차인 A는 임대차기간(5년)이 도과해 더 이상 건물주 B에게 임대차계약의 갱신을 요구할 수 없던 상황이었다.
임차인 A는 최종 임대차기간이 만료되기 전 신규임차인이 되려는 C와 권리금 계약을 체결한 후 건물주 B에게 C와 새로운 임대차계약을 체결하여 줄 것을 요청했다. 하지만 건물주 B는 C와의 임대차계약 체결에 응하지 않았다.
결국 임차인 A는 신규임차인이 되려는 C와의 권리금 계약을 파기하고 상가를 건물주 B에게 돌려주었다. 이후 임차인 A는 건물주 B의 계약 거절로 입은 권리금 상당의 손해를 배상하라며 소송을 냈다.
위 사건의 임차인 A는 건물주 B로부터 권리금 상당의 손해를 배상받을 수 있을까?
이와 유사한 사건에서 2심 법원은 임대인이 권리금 회수기회를 보장해 주지 않아도 된다고 판단했으나, 대법원은 2심 법원과 판단을 달리했다. 즉 대법원은 임차인의 손을 들어 주면서, 임대인이 권리금 회수 기회를 보장해 줘야 한다고 판시했다.
상가건물 임대차보호법은 임대인이 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 사유가 있는 경우에는 권리금 회수기회 보호의무를 부담하지 않는 것으로 정하고 있다. 임대인이 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 사유는 다음과 같다.
1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
8. 그밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
예를 들어 위 사유 중 하나인 ‘임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 경우’ 임대인은 임차인의 임대차계약 갱신요구를 거절할 수 있을 뿐만 아니라, 임차인의 권리금 회수기회를 보호하지 않아도 된다. 결국 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르는 차임을 연체한 임차인은 계약 갱신도 못하고, 권리금 회수도 할 수 없다.
이에 2심 법원은 임차인 A가 신규임차인이 되려는 C와 권리금 계약을 체결할 당시 임대차 기간(5년)이 도과해 임대차계약의 갱신을 요구할 수 없는 상황이었으므로 건물주 B가 권리금 회수기회 보호의무를 부담하지 않는다고 본 것이다.
하지만 대법원의 판단은 달랐다. 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하여 임대차계약 갱신요구권 행사 기간이 지난 경우에도 임대인은 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다고 보았고, 그 이유는 다음과 같다.
대법원은 “임대차계약 갱신 거절사유는 임차인의 차임연체(제1호), 부정한 방법에 의한 임차(제2호), 무단 전대(제4호), 고의·중과실에 의한 임차목적물 파손(제5호), 현저한 의무 위반(제8호) 등 전형적인 임차인의 채무불이행 또는 신뢰파괴 사유에 관한 것이다. 하지만 상가건물의 전체 임대차기간이 5년이 지난 경우를 임차인의 채무불이행 또는 신뢰파괴와 같이 보기는 어렵다. 전체 임대차기간이 5년이 지나도 임차인이 형성한 고객, 거래처, 신용 등 재산적 가치는 여전히 유지되어 임차인의 권리금 회수를 보장할 필요성이 있다”고 보았다.
그리고 임차인의 계약갱신요구권은 상가임차인에게 최소한의 영업기간을 보장하기 위한 것인 반면, 임대인에게 권리금 회수기회 보호의무를 부과하는 것은 임대차계약이 종료된 경우에도 상가임차인이 일정한 범위 내에서 영업상 유․무형의 재산적 가치를 회수할 수 있도록 보장하기 위한 것으로 두 제도의 입법 취지와 내용이 다르다는 것도 대법원 판단의 이유가 되었다.
결국 임차인의 임대차계약 갱신요구권 행사기간이 도과했더라도 임대인은 임차인이 영업상 유·무형의 재산적 가치를 회수할 수 있도록 권리금 회수기회 보호의무를 부담하게 되었다.
<윤미영 변호사 프로필>
- 제51회 사법시험 합격, 사법연수원 수료
- 서울중앙지방검찰청 검사직무대리 역임
- 수원지방법원 평택지원 민사조정위원 역임
- 대한변호사협회 산재소송실무 강의
- 現) 법무법인 사람 대표변호사
- 現) 대한변호사협회 인증 산재 전문 변호사
- 現) 수협중앙회 공제분쟁 심의위원
- 現) 서울특별시교육청 행정심판위원회 위원
