양도세 특례 의무임대기간 판정, 실제 임대 기간 기준으로
양도세 특례 의무임대기간 판정, 실제 임대 기간 기준으로
  • 황예찬 기자
  • 승인 2022.06.24 15:06
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상생임대주택 양도세 특례 Q&A
(사진=황예찬 기자)
(사진=황예찬 기자)

[베이비타임즈=황예찬 기자] 지난 21일 정부는 제1차 부동산 관계장관회의를 진행하고 ‘임대차 시장 안정 방안 및 3분기 추진 부동산 정상화 과제’를 발표했다. 

시장의 눈길을 끈 정책 중 하나는 상생임대주택에 대한 양도소득세 특례 확대 개편이다. 추경호 부총리 겸 기획재정부 장관은 “직전 계약 대비 임차료를 5% 이내로 인상한 이른바 ‘상생임대인’을 대상으로 1세대 1주택 양도세 비과세 및 장기보유특별공제 적용을 위한 실거주 2년 요건을 완전히 면제하고자 한다”고 말했다.

이에 상생임대주택 양도세 특례에 관한 질문이 이어지자 기획재정부는 주요 질의에 대해 답변을 내놓았다. 다음은 양도소득세 특례 관련 주요 질의 응답.

Q. 상생임대주택으로 운영된 모든 보유주택이 양도세 비과세 거주요건 2년, 장특공제 기준 요건 2년을 면제받는 것인가?

그렇지 않다. 상생임대주택으로 운영된 주택이면서 최종적으로 양도되는 1주택의 거주요건만 면제된다. 임대개시일 기준 다주택자는 상생임대주택 양도 시 반드시 1주택자로 전환해야 거주요건 2년 면제 혜택을 받을 수 있다.

Q. 상생임대차계약으로 인정받기 위해서는 직전 임대차계약보다 임대료를 5% 인하해야 하는데 이때 ‘직전 임대차계약’은 무엇인가?

직전 임대차계약은 거주자가 주택을 취득한 후 임차인과 새로 체결한 계약을 말한다. 즉 거주자가 주택을 취득하기 전 임대인과 임차인 사이에 체결된 계약을 거주자가 승계받았으면 ‘직전 임대차계약’에 해당하지 않는다.

Q. 직전 임대차계약과 상생임대차계약의 임차인이 같아야 하나?

그렇지 않다. 직전 임대차계약과 상생임대차계약의 임대인은 같아야 하지만 임차인은 달라도 괜찮다. 다른 임차인과 계약을 진행해도 임대료 5% 이하 인상을 준수하면 된다.

Q. 직전 임대차계약과 상생임대차계약 사이에 시간적 공백이 있어도 괜찮은가?

그렇다. 두 계약에 따른 임대가 공백없이 계속해서 유지돼야 하는 건 아니다.

Q. 상생임대차계약을 언제까지 체결해야 상생임대주택으로 인정받을 수 있나?

2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지의 기간 중 체결해야 하고, 계약금을 실제로 받은 사실이 확인돼야 한다.

Q. 계약갱신청구권 행사에 따른 계약도 상생임대차계약으로 볼 수 있나?

그렇다. 1세대 1주택 양도소득세 비과세를 받기 위한 2년 거주요건을 채우기 위해 계약갱신을 거부하고 임대인이 입주하는 경우 등을 막기 위해서다.

Q. 등록임대주택사업자의 임대주택도 상생임대주택이 될 수 있나?

그렇다. 등록임대주택사업자는 임대료 5% 이하 인상뿐 아니라 장기간의 의무임대(10년) 등 여러 공적 의무를 부담하는 점을 고려해 상생임대주택 특례를 제한하지 않는다.

Q. 임대주택이 다가구주택이라면 상생임대주택으로 인정받기 위해 각 호(세대) 별로 상생임대차계약을 체결해야 하나?

추후 양도계획에 따라 다르다. 다가구주택 전체를 양도할 계획이라면 모든 호와 상생임대차계약을 체결해야 한다. 하지만 다가구주택을 호별로 양도할 계획이라면 각 호별로 상생임대차계약 체결 여부에 따라 상생임대주택으로 인정받을 수 있다.

Q. 직전 임대차계약에 따른 의무임대기간 1년 6개월과 상생임대차계약에 따른 의무임대기간 2년은 어떻게 판정하나?

해당 계약에 따라 실제 임대한 기간을 기준으로 판정한다. 예를 들어 직전 임대차계약에서 2년 계약했지만 서로 합의해 1년 7개월만 실제 임대한 경우에는 실제 임대기간이 1년 6개월 이상이므로 기간이 인정된다. 반대로 상생임대차계약에서 2년 계약했지만 서로 합의해 실제 임대기간이 2년에 못 미쳤다면 기간이 인정되지 않는다.

Q. 상생임대차계약을 체결하며 전세에서 월세로, 또는 월세에서 전세로 전환한다면 임대료 5% 이하 인상 여부를 어떻게 판정하나?

민간임대주택특별법 제44조 제4항에 따른 산정률(전월세 전환율)을 활용해서 계산한다. 예를 들어 전세보증금 3억원인 주택을 월세보증금 5000만원으로 전환하면서 임대료 5% 이하 인상을 충족하기 위해서는 월세를 82만8125원 이하로 설정해야 한다.



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