[오빛나라의 LAW칼럼] 임대차보증금 반환 청구와 차임 청구
[오빛나라의 LAW칼럼] 임대차보증금 반환 청구와 차임 청구
  • 송지나 기자
  • 승인 2021.02.15 09:33
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오빛나라 법률사무소 대표변호사 오빛나라
오빛나라 법률사무소 대표변호사 오빛나라

임차인이 임대차목적물을 사용, 수익하면서 임대차보증금만 지급하고 차임 지급을 약정하지 않은 경우를 속칭 ‘전세’라고 표현하지만, 전세권설정계약 및 전세권설정등기를 마친 법적으로 진정한 의미의 전세보다는 임대차계약인 경우가 대부분이다.

건물의 매매금액보다 임대차보증금이 높아져 깡통전세가 되거나 임대인이 임대차보증금을 돌려줄 의사가 없으면 임차인은 계획에 따라 이사를 가지 못한 채 깊은 시름에 잠기게 된다. 임대인은 임차인이 임대료를 제대로 지급하지 않거나 임대차 건물을 심하게 훼손시켰을 때 이를 어떻게 해야 할지 고민을 하게 된다.

임대차보증금이 거액인 경우가 많으므로 임차인이 임대인으로부터 임대차보증금을 온전하게 돌려받거나 임대인이 임대차보증금에서 임차인이 연체한 임대료 등을 적법하게 공제하기 위해서는 임대차 보증금 관련 분쟁에 대해 제대로 아는 것이 필요하다.

주택임대차보호법, 상가건물임대차보호법에 의하면 임차건물의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다. 판례는 건물 양수인이 임대차보증금반환채무를 면책적으로 인수한 것으로 보고, 양도인은 임대차관계에서 탈퇴하여 임차인에 대한 임대차보증금 반환채무를 면하게 된다고 한다.

건물 가치가 임대차보증금보다 높거나 새로운 임차인을 쉽게 구할 수 있을 때에는 임대차보증금을 반환받는 데 크게 문제가 없지만, 건물 가치가 임대차보증금보다 하락하거나 새로운 임차인을 구하기 어려울 경우에는 임대차보증금을 제대로 적시에 반환받을 수 없는 문제가 생긴다.

그러므로 임차인은 건물이 양도될 때 새로운 건물 양수인이 임대차보증금을 반환할 능력이 있는지에 대해 고려해볼 필요가 있다.

판례는 임대인의 의무는 임대인이 누구인가에 따라 이행방법이 특별히 달라지는 것은 아니고 신소유자에게 그 의무의 승계를 인정하는 것이 오히려 임차인에게 훨씬 유리할 수도 있으므로 임대인과 신소유자와 계약만으로써 임대인의 지위를 양도할 수 있으나, 임차인이 원하지 않으면 임대차 승계를 임차인에게 강요할 수는 없는 것이어서 임차인은 공평의 원칙 및 신의성실의 원칙에 따라 임대차관계를 해지할 수 있다고 한다.

임대차보증금반환은 임차인과 임대인이 임대차계약을 체결하고, 임차인이 임대차보증금을 지급하고, 임대차계약이 종료되었을 때 임차인이 원고가 되어 피고 임대인을 상대로 청구할 수 있다.

이에 대해 임대인은 임대차 계약이 종료되지 않았다는 묵시적 갱신 항변을 하거나 차임채권, 부당이득반환채권, 손해배상채권 등이 공제되어야 한다는 항변을 하거나 보증금반환채무 이행과 동시에 목적물을 인도하라는 동시이행항변을 할 수 있다.

임대차보증금은 임대차계약 종료 후 임차인이 목적물을 임대인에게 명도할 때까지 발생하는 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보한다.

따라서 이러한 채무는 임대차관계 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제된다.

일반적으로 임차건물의 양도 시에 연체차임이나 관리비 등이 남아있더라도 나중에 임대차관계가 종료되는 경우 임대차보증금에서 이를 공제하겠다는 것이 당사자들의 의사나 거래관념에 부합하기 때문이다.

하지만 임대인이 공제되어야 한다고 주장하는 채무가 존재하지 않는다면 임차인이 채무가 부존한다는 사실에 대해 주장, 입증해야 한다.

임대차 존속 중 차임채권의 소멸시효가 완성된 경우에 보증금반환채무와 차임채권을 상계 또는 공제할 수 있을까?

차임채권의 소멸시효는 3년이고, 임대차 존속 중 차임을 연체하더라도 이를 임대차 종료 후 목적물 인도 시에 임대차보증금에서 일괄 공제하는 방식에 의해 정산하기로 약정한 경우와 같은 특별한 사정이 없는 한 임대차계약에서 정한 지급기일부터 소멸시효가 진행한다.

그러므로 임대차계약이 3년 이상 유지되고 있을 때, 차임채권의 소멸시효는 완성되어 차임채권이 소멸하는 사례가 발생할 수 있다.

판례는 임대인이 이미 소멸시효가 완성된 차임채권을 자동채권으로 삼아 임대차보증금 반환채무와 상계하는 것은 인정될 수 없지만, 연체차임은 임대차보증금에서 공제할 수는 있다고 한다.

임대차보증금은 차임의 미지급, 목적물의 멸실이나 훼손 등 임대차 관계에서 발생할 수 있는 임차인의 모든 채무를 담보하는 것이므로, 차임의 지급이 연체되면 장차 임대차 관계가 종료되었을 때 임대차보증금으로 충당될 것으로 생각하는 것이 당사자의 일반적인 의사이다.

또 임대차보증금의 액수가 차임에 비해 상당히 큰 금액인 경우가 많은 우리 사회의 실정에 비춰 보면, 차임 지급채무가 상당기간 연체되고 있음에도 임대인이 임대차계약을 해지하지 아니하고 임차인도 연체차임에 대한 담보가 충분하다는 것에 의지해 임대차관계를 지속하는 경우에는, 임대인과 임차인 모두 차임채권이 소멸시효와 상관없이 임대차보증금에 의해 담보되는 것으로 신뢰하고, 나아가 장차 임대차보증금에서 충당 공제되는 것을 용인하겠다는 묵시적 의사를 가지고 있는 것이 일반적이라고 본 것이다.

그렇다면 임대차 건물에 임차인이 있고, 임차인이 대항력을 취득한 건물을 양수한 경우에 건물 양수인은 임대차보증금에서 임차건물의 소유권이 이전되기 전에 이미 발생한 임차인의 연체차임이나 관리비를 공제할 수 있을까.

건물의 임차인이 제3자에 대한 대항력을 취득한 다음 임차건물의 양도 등으로 소유자가 변동된 경우에는 양수인 등 새로운 소유자인 양수인은 임대인의 지위를 당연히 승계한다. 소유권 변동의 원인이 매매 등 법률행위든 상속·경매 등 법률의 규정이든 상관없이 이 규정이 적용된다.

위 조항에 따라 임차건물의 양수인이 임대인의 지위를 승계하면, 양수인은 임차인에게 임대보증금반환의무를 부담하고 임차인은 양수인에게 차임지급의무를 부담한다.

그러나 임차건물의 소유권이 이전되기 전에 이미 발생한 연체차임이나 관리비 등은 별도의 채권양도절차가 없는 한 원칙적으로 양수인에게 이전되지 않고 기존의 임대인만이 임차인에게 청구할 수 있다.

차임이나 관리비 등은 임차건물을 사용한 대가로서 임차인에게 임차건물을 사용하도록 할 당시의 소유자 등 처분권한 있는 자에게 귀속된다고 볼 수 있기 때문이다.

그러나 임차건물의 양수인이 건물 소유권을 취득한 후 임대차관계가 종료되어 임차인에게 임대차보증금을 반환해야 하는 경우에 임대인의 지위를 승계하기 전까지 발생한 연체차임이나 관리비 등이 있으면 이는 특별한 사정이 없는 한 임대차보증금에서 당연히 공제된다.

일반적으로 임차건물의 양도 시에 연체차임이나 관리비 등이 남아있더라도 나중에 임대차관계가 종료되는 경우 임대차보증금에서 이를 공제하겠다는 것이 당사자들의 의사나 거래관념에 부합하기 때문이다.

 

<오빛나라 변호사 약력>
-現 오빛나라 법률사무소 대표변호사
-現 대한변협 인증 산재 전문 변호사
-現 사회적참사특별조사위원회 자문위원
-現 한국여성변호사회 재무이사
-現 서울지방변호사회 여성변호사특별위원회 위원
-現 서울글로벌센터 자문위원
-現 수협 공제분쟁심의위원회 위원
-前 근로복지공단 서울업무상질병판정위원회 위원
-사법시험 54회 합격
-사법연수원 44기 수료
-연세대학교 법학과 졸업



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