2026년 세제개편안 발표…비거주·고가주택 과세 강화

[베이비타임즈=김복만 기자] 고가주택 보유자와 비거주자의 과세를 강화하는 방향으로 부동산 세제가 개편된다.

시가 40억원 대의 고가주택에 대한 종합부동산세 세율을 다주택 수준으로 인상하고, 과세표준 산정 시 사용하는 공정시장가액비율은 현행 60%에서 2028년 최대 80%까지 상향 조정한다.

종합부동산세를 실거주 중심으로 개편하고 1세대 1주택자는 시가 약 20억원까지 실제 거주 여부와 관계없이 종부세를 내지 않게 된다.

재정경제부는 3일 세제발전심의위원회를 열어 이 같은 내용의 ‘2026년 세제개편안’을 확정·발표했다.

이번 세제개편안은 실거주 1주택자에 대한 종합부동산세 기본공제 확대와 장기 거주자의 양도소득세 부담 완화, 다주택자 양도세 중과의 한시적 완화, 비거주 1주택자의 종부세 기본공제 축소, 초고가 주택의 장기거주소득공제 한도 설정 등으로 요약할 수 있다.

이를 통해 실거주 중심으로 부동산 세제를 전환하고 다주택자 등 실거주가 아닌 이들의 매물을 최대한 끌어낸다는 구상으로 풀이된다.

◆ 다주택자에도 양도세 퇴로 열어

이번 세제개편안은 보유 기간과 거주 기간을 함께 반영한 양도세 장기보유특별공제(장특공제)를 거주 중심인 장기거주소득공제로 개편해 실거주 여부의 중요도를 높인 것이 특징이다. 다주택자에게는 양도세 중과를 2028년까지 완화해 한시적으로 출구를 열어뒀다.

기존에 금액 한도가 없었던 양도차익 공제 상한을 2028년 20억원, 2029년 10억원으로 신설한 것도 특징이다. 양도차익이 큰 강남권 등의 초고가 주택은 종전보다 공제 혜택이 줄어드는 등 세 부담이 커질 전망이어서 공제 상한 적용 이전인 2027년까지 ‘절세매도’를 서두르는 보유자가 늘 것으로 전망된다.

‘2026년 세제개편안’에는 다주택자가 2년 이상 보유한 조정대상지역 주택 양도소득 중과세를 2028년까지 한시적으로 완화하는 계획이 담겼다.

이에 따라 2주택자의 경우 기본세율(6∼45%)에 2027년 5%포인트(p), 2028년 10%p를 가산해 적용한다. 3주택 이상 보유자는 2027년 10%p, 2028년 15%p 추가한다.

올해 5월 10일부터 2주택자에 20%p, 3주택 이상 소유자에 30%p를 각각 높여서 적용하고 있는데 2028년까지 세율을 낮춰주되 빨리 팔아야 유리하도록 연도별로 차이를 둔다. 현행 양도소득세 중과와 마찬가지로 완화 기간에는 장기보유특별공제(장특공제)를 적용하지 않는다.

예컨대 2주택자가 조정지역의 집을 매각해 5억원의 양도차익을 낸 경우 중과세하면 양도세가 약 2억7000만원인데, 완화 조치를 적용하면 2027년에 판 경우 약 2억원, 2028년에 매도한 경우 약 2억2000만원이라고 재경부는 전했다.

◆ 종부세 개편…시가 35억 넘는 주택 세부담↑

종부세 개편도 실거주 여부에 따라 세 부담을 차등하고 초고가 주택 보유에 부담을 주는 쪽에 초점을 맞췄다.

실거주 1주택자에 대한 기본공제는 현행 12억원에서 14억원으로 높여 부담을 줄인 반면, 비거주 1주택자는 9억원으로 낮춰 부담을 높였다. 종부세액 산출에 적용되는 공정시장가액비율도 주택을 여러 채 보유한 경우 현행 60%에서 향후 80%까지 단계적으로 높인다.

‘똘똘한 한 채’ 쏠림 현상을 완화하는 취지에서 종부세율을 주택 수 기준에서 가액 기준으로 바꾸고, 일부 구간 세율을 조정하는 것이다. 보유세 부담 상한 비율도 직전 연도의 150%에서 200%로 높인다.

‘2026년 세제개편안’에 따르면 주택분 종부세의 경우 과세표준 6억원∼12억원 구간부터 세율(이하 1주택 기준)이 현재 1.0%에서 내년 1.3%로 오른다.

종부세 부과 대상은 현재 공시가격 12억원 초과부터 14억원 초과로 완화하고, 공정시장가액비율은 60%에서 70%로 인상한다.

종부세는 주택분 공시가격에 기본 공제금액을 뺀 뒤 공정시장가액비율을 구해 나오는 과세표준이 과세의 기초가 된다. 각 과세표준 구간에 해당하는 세율을 곱한 뒤 누진 공제를 빼면 종부세액이 된다. 여기에 거주·연령 등에 따른 각종 추가 공제가 적용되는 구조다.

종부세율을 ▲거주 1세대 1주택자 ▲공시가격 현실화율 69% ▲각종 추가 공제 등을 배제한 상태를 가정해 추정해보면, 시가 34억원 이하 주택까지는 종부세 부담이 줄어든다.

내년부터 세율이 인상되는 과세표준 6억원 초과 구간으로 적용하면 32억∼33억 수준이지만, 기본공제액이 내년부터 14억원으로 2억원 오르면서 세 부담이 소폭 감소한다.

본격적으로 세 부담이 늘어나는 구간은 시가 35억원 이상 주택으로 추정된다. 현행보다 1, 2년 뒤 세액이 3.0% 증가하는 것으로 추산된다.

세 부담이 가파르게 늘어나는 구간은 시가 46억원 주택부터로 분석된다. 시가 46억원 주택은 현행 과세표준 6억원∼12억원 구간이어서 세율 1.0%를 적용받는다.

그러나 1년 뒤 과세표준 자체가 12억원∼25억원 구간으로 뛴다. 과세표준 구간이 전년과 동일했어도 세율이 1.3%로 인상하는데, 과세표준 구간까지 오르면서 세율이 1.5%로 1년 사이 0.5%p 올라 세 부담이 증가한다.

1년 더 지나면 과세표준 구간이 유지되지만, 세율이 2.0%로 오르며 2년 연속으로 세율이 0.5%p씩 올라 세 부담이 증가하게 된다. 종부세는 현행 대비 1년 뒤 27.4% 증가하고, 2년 뒤엔 현행보다 29.6% 늘어난다.

이후 46억원보다 비싼 주택은 1년 뒤 28% 이상, 2년 뒤 30% 이상 종부세가 가파르게 증가한다. 가격이 오를수록 세 부담도 더욱 크게 불어나고, 시간이 지날수록 증가율 격차도 빠르게 벌어진다.

시가 50억원 주택의 경우 1년 뒤 세 부담은 현행보다 29.2% 증가하지만, 2년 뒤에는 현재와 견줘 39.4% 늘어나 증가율이 1년 새 10%포인트(p) 이상 확대된다.

50억원 주택은 종부세가 현행 453만9000원에서 1년 뒤 614만6000원으로 35.4% 늘어난다. 2년 뒤엔 978만5000원으로 현재의 2.2배로 증가한다.

재경부가 60세인 1세대 1주택, 10년 거주 요건(연령·거주 공제율 60%로 동일)을 적용해 종부세를 계산한 결과에 따르면 시가 20억원부터 5억원 구간으로 구분해볼 때 30억원 주택까지는 종부세가 줄어든다.

그러나 시가 35억원 주택의 종부세는 현행 191만8000원에서 1·2년 뒤 각각 212만4000원으로 현행 대비 10.7% 증가한다.

이후 세율이 점차 오르면서 40억원 주택의 경우 현행 262만7000원에서 325만2000원으로 23.8% 늘어난다.