최근 경기도가 불법 중개행위를 벌인 63개 공인중개사 사무소를 적발해 행정처분을 내릴 예정이라는 기사가 보도됐다.

인터넷 표시·광고 위반 11건, 중개보조원 불법고용 3건, 계약서 및 중개대상물확인설명서 서명·날인 누락 4건, 중개대상물확인설명서 미비 3건, 등록증 등 게시 의무 위반 12건, 옥외간판 표시위반 31건이라고 한다.

2022년 3월에도 경상남도에서 공인중개사 사무소를 대상으로 합동 단속한 결과 36개 사무소에서 불법행위를 적발했다고 보도된 바 있다.

불법행위는 미신고 중개보조원의 불법 중개행위(등록증 대여), 등록되지 아니한 인장 등 2개 인장 사용, 중개대상물 확인설명서(중개업자가 임차인 등에게 중개대상물을 설명한 문서) 미교부, 중개보조원 고용·해지 미신고, 중개대상물 확인설명 의무 위반, 등록증 등 게시 의무 위반 등이었다.

이처럼 공인중개사는 불법 중개행위를 하는 경우에 행정처분을 받을 수 있다. 공인중개사 자격이 정지되거나 심하면 자격이 취소될 수도 있고, 중개사무소 업무정지처분을 받거나 개설등록이 취소될 수 있는 것이다. 이로 인해 공인중개사는 생계 수단을 잃게 되는 것이어서 막막해질 수밖에 없다.

게다가 사실관계가 잘못 조사되었거나 지나치게 과중한 처분으로 억울한 경우도 발생할 수 있다. ‘지피지기 백전불태, 적을 알고 나를 알면 백 번 싸워도 위태로움이 없다’는 결구와 같이 억울함을 해소하기 위해서는 공인중개사의 행정처분에 대해 정확하게 알아야 한다.

공인중개사 자격의 취소처분

①공인중개사가 부정한 방법으로 공인중개사의 자격을 취득한 경우

②다른 사람에게 자기의 성명을 사용하여 중개업무를 하게 하거나 공인중개사자격증을 양도 또는 대여한 경우

③자격정지처분을 받고 그 자격정지기간 중에 중개업무를 행한 경우(다른 개업공인중개사의 소속공인중개사·중개보조원 또는 법인인 개업공인중개사의 사원·임원이 되는 경우를 포함한다)

④공인중개사법을 위반하여 징역형의 선고를 받은 경우

위 사항에 해당하면 시도지사는 공인중개사 자격을 취소해야 한다. 이는 절대적 취소사유이다. 공인중개사의 자격이 취소된 후 3년이 지나지 아니한 자는 공인중개사가 될 수 없다.

공인중개사 자격의 정지처분

아래의 경우에 해당하면 시도지사는 6개월의 범위 안에서 기간을 정하여 자격을 정지할 수 있다.

①공인중개사가 소속공인중개사로서 업무를 수행하는 기간 중에 둘 이상의 중개사무소에 소속된 경우

②중개행위에 사용할 인장을 등록관청에 등록하지 아니하거나 그러한 인장을 사용한 경우

③성실·정확하게 중개대상물의 확인·설명을 하지 아니하거나 설명의 근거자료를 제시하지 아니한 경우

④중개대상물확인·설명서에 서명 및 날인하지 아니한 경우

⑤거래계약서에 서명 및 날인을 하지 아니한 경우

⑥거래계약서에 거래금액 등 거래내용을 거짓으로 기재하거나 서로 다른 둘 이상의 거래계약서를 작성한 경우

⑦공인중개사법 제33조의 금지행위를 한 경우

절대적 개설등록 취소사유

아래의 경우에는 등록관청이 중개사무소의 개설등록을 취소해야 한다.

① 개업공인중개사가 개인인 개업공인중개사가 사망하거나 개업공인중개사인 법인이 해산한 경우

②거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 중개사무소의 개설등록을 한 경우

③공인중개사법 제10조 제1항 제2호부터 제6호까지 또는 같은 항 제11호·제12호에 따른 결격사유에 해당하게 된 경우

④이중으로 중개사무소의 개설등록을 한 경우

⑤다른 개업공인중개사의 소속공인중개사·중개보조원 또는 개업공인중개사인 법인의 사원·임원이 된 경우

⑥다른 사람에게 자기의 성명 또는 상호를 사용하여 중개업무를 하게 하거나 중개사무소등록증을 양도 또는 대여한 경우

⑦업무정지기간 중에 중개업무를 하거나 자격정지처분을 받은 소속공인중개사로 하여금 자격정지기간 중에 중개업무를 하게 한 경우

⑧최근 1년 이내에 이 법에 의하여 2회 이상 업무정지처분을 받고 다시 업무정지처분에 해당하는 행위를 한 경우

임의적 개설등록 취소사유

아래 사항에 해당하면 등록관청은 중개사무소의 개설등록을 취소할 수 있다.

①개업공인중개사가 등록기준에 미달하게 된 경우 

②둘 이상의 중개사무소를 둔 경우 

③임시 중개시설물을 설치한 경우

④공인중개사법 제14조를 위반하여 겸업을 한 경우

⑤6개월을 초과하여 휴업한 경우

⑥중개대상물에 관한 정보를 공개하지 아니하거나 중개의뢰인의 비공개요청에도 불구하고 정보를 공개한 경우

⑦거래계약서에 거래금액 등 거래내용을 거짓으로 기재하거나 서로 다른 둘 이상의 거래계약서를 작성한 경우

⑧손해배상책임을 보장하기 위한 조치를 이행하지 아니하고 업무를 개시한 경우

⑨공인중개사법 제33조제1항 각 호에 규정된 금지행위를 한 경우

⑩최근 1년 이내에 이 법에 의하여 3회 이상 업무정지 또는 과태료의 처분을 받고 다시 업무정지 또는 과태료의 처분에 해당하는 행위를 한 경우(제1항 제8호에 해당하는 경우는 제외한다)

⑪개업공인중개사가 조직한 사업자단체(‘독점규제 및 공정거래에 관한 법률’ 제2조제2호의 사업자단체를 말한다. 이하 같다) 또는 그 구성원인 개업공인중개사가 ‘독점규제 및 공정거래에 관한 법률’ 제51조를 위반하여 같은 법 제52조 또는 제53조에 따른 처분을 최근 2년 이내에 2회 이상 받은 경우

업무정지 사유

①개업공인중개사가 공인중개사법 제10조 제1항제1호부터 제11호까지의 어느 하나에 해당하는 자를 소속공인중개사 또는 중개보조원으로 둔 경우(그 사유가 발생한 날부터 2개월 이내에 그 사유를 해소한 경우에는 제외)

②인장등록을 하지 아니하거나 등록하지 아니한 인장을 사용한 경우

③국토교통부령으로 정하는 전속중개계약서에 의하지 아니하고 전속중개계약을 체결하거나 계약서를 보존하지 아니한 경우

④중개대상물에 관한 정보를 거짓으로 공개하거나 거래정보사업자에게 공개를 의뢰한 중개대상물의 거래가 완성된 사실을 해당 거래정보사업자에게 통보하지 아니한 경우

⑤중개대상물확인·설명서를 교부하지 아니하거나 보존하지 아니한 경우

⑥중개대상물확인·설명서에 서명 및 날인하지 아니한 경우

⑦적정하게 거래계약서를 작성·교부하지 아니하거나 보존하지 아니한 경우

⑧거래계약서에 서명 및 날인하지 아니한 경우

⑨행정관청의 감독상 명령과 관련한 보고, 자료의 제출, 조사 또는 검사를 거부·방해 또는 기피하거나 그 밖의 명령을 이행하지 아니하거나 거짓으로 보고 또는 자료제출을 한 경우

⑩제38조제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우

⑪최근 1년 이내에 이 법에 의하여 2회 이상 업무정지 또는 과태료의 처분을 받고 다시 과태료의 처분에 해당하는 행위를 한 경우

⑫개업공인중개사가 조직한 사업자단체 또는 그 구성원인 개업공인중개사가 ‘독점규제 및 공정거래에 관한 법률’ 제51조를 위반하여 같은 법 제52조 또는 제53조에 따른 처분을 받은 경우

⑬그 밖에 이 법 또는 이 법에 의한 명령이나 처분을 위반한 경우

⑭중개업자가 업무지역의 범위를 위반하여 중개행위를 한 경우

위 사항에 해당하면 6개월의 범위 안에서 기간을 정하여 업무의 정지를 명할 수 있다. 이 경우 법인인 개업공인중개사에 대하여는 법인 또는 분사무소별로 업무의 정지를 명할 수 있다.

판례는 “일반적으로 제재적 행정처분이 사회통념상 재량권의 범위를 일탈했거나 남용했는지 여부는 처분사유로 된 위반행위의 내용과 당해 처분에 의하여 달성하려는 공익목적 및 이에 따르는 제반사정 등을 객관적으로 심리하여 공익침해의 정도와 그 처분으로 인해 개인이 입게 될 불이익을 비교교량하여 판단해야 한다”고 판시하고 있다.

공인중개사에 대한 행정처분이 위법, 부당하거나 행정처분의 수위가 그 위반 정도에 비하여 가혹하다면 행정심판 또는 행정소송을 제기해 그 효력에 대해 다투는 것을 고려해야 한다.