‘용산 시대’ 오피스 부동산 ‘초록불’ 이유는?
‘용산 시대’ 오피스 부동산 ‘초록불’ 이유는?
  • 황예찬 기자
  • 승인 2022.06.21 11:14
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인프라 개선 예정...신흥 업무 권역 될 것
낮은 오피스 공실률...인근 권역 수요 받아낼 가능성도
한강대교에서 바라본 용산 방향. (사진=황예찬 기자)
한강대교에서 바라본 용산 방향. (사진=황예찬 기자)

[베이비타임즈=황예찬 기자] 윤석열 대통령 취임과 동시에 ‘용산 대통령실’ 시대가 열린 지 40여일이 넘어가고 있다. 대통령이 청와대에서 집무하던 시기를 생각해보면, 경복궁 기준 남쪽의 세종로 주변은 오랜 시간 형성된 오피스 권역이 자리 잡고 있었다. 통의동이나 삼청동 등 경복궁과 청와대가 맞닿은 동네는 조금 주춤했던 것도 사실이다. 경호나 보안 등 대통령이 주재하기 때문에 생기는 규제들이 있기 때문이다.

그런데 윤 대통령은 취임하면서 용산으로 집무실을 옮겼다. 자연스레 주변 부동산 권역에도 사람들의 관심이 쏠린다. 그중에서도 상업용 부동산, 즉 오피스 시장에 대한 전망은 어떨까?

김미숙 KB증권 연구원은 용산 부근이 “경쟁력 있는 신흥 업무 권역으로 재탄생할 것”이라고 내다봤다. 접근성이 우수한데다 광역교통 인프라가 추가로 개선될 예정이고, 다수의 상업용 부동산 개발 등 추가 호재가 풍부하다는 분석이다.

김 연구원은 “용산은 도심과 강남, 여의도 등 주요 오피스 권역의 중심에 있고 교통 접근성이 발달한 핵심 지역이지만 그동안 군사시설 등으로 개발이 제한돼 오피스 권역으로의 발전이 더딘 편이었다”며 “지리상으로 핵심 지역에 위치한 점, 교통·상업용 부동산 개발 등 추가 호재가 풍부한 점, 기업 입주 수요가 꾸준한 점 등 주요 권역과 경쟁할 수 있는 다양한 가능성이 있다”고 전했다.

특히 ‘2040 서울 도시기본계획’이 이러한 전망을 뒷받침한다. 지난 3월 발표된 ‘2040 서울 도시기본계획’에 따르면 용산은 여의도와 연계해 공간 수요를 지원하는 역할을 하게 될 것으로 보인다. 또한 광화문부터 서울역, 영등포, 구로, 가산까지 이어지는 혁신 축의 중간에 있어 교통 시설 등 인프라 재정비도 진행될 예정이다.

그중 하나가 바로 GTX-B노선 개발 계획이다. GTX-B는 송도와 서울역, 마석을 잇는 수도권 광역 급행철도 연결 계획이다. 최근 용산역부터 상봉역까지의 재정사업 구간에 대한 기본 계획이 확정됐다. 해당 구간은 오는 2030년 완공될 전망이다.

신분당선 연장 계획. (사진=국토교통부 제공)
신분당선 연장 계획. (사진=국토교통부 제공)

또한 신분당선 연장에도 들어간다. 지난 5월 강남역-신사역 연장 구간을 개통한 신분당선은 신사역부터 용산역까지의 추가 구간 개통도 계획하고 있다. 애초 오는 2027년 개통 예정이었지만 미군기지 반환 등과 맞물려 진행 일정은 미정이다.

김 연구원은 “지리적 이점과 교통 인프라의 추가 발달, 용산 대통령실 입주와 함께 주목받는 지역인 점을 고려하면 오피스 수요가 늘어날 가능성이 있다”며 “주요 오피스 권역으로부터의 역할 분담과 시너지 효과가 생길 전망이다”고 설명했다.

늘어나는 수요에 비해 공급이 적은 현 오피스 시장 상황도 주목했다. KB증권 자료에 따르면 서울 내 주요 오피스 권역인 도심과 강남, 여의도 모두 지난 2020년 말 이후로 공실률이 내려가고 있다. 이에 마포, 영등포, 성수동 등 하위 권역에서도 오피스 개발이 진행되는 추세다.

김 연구원은 “주요 오피스 권역의 중심에 있는 용산의 지리적 특성 상 신규 오피스가 공급된다면 도심이나 여의도 등 인근 주요 권역에서 파생된 다양한 임차 수요가 발생할 가능성이 있다”고 내다봤다.

아울러 김 연구원은 용산 자체의 오피스 신규 공급이 그동안 활발하지 않았던 점도 짚었다. 2022년 1분기 임대면적 기준 용산의 오피스 공실률은 1%에 불과하다. 김 연구원은 “2013년 서울역 인근에 신규 공급된 KDB생명, 2015년 트윈시티 남산과 LG유플러스 사옥, 2017년 아모레퍼시픽 사옥, 2019년 하이브가 입주한 용산 트레이드타워 모두 공급과 동시에 바로 채워졌다”며 “이는 수요 대비 신규 공급이 절대적으로 부족함을 의미한다”고 설명했다.

이처럼 그동안 지연됐던 개발 계획이 진행되고 인프라 개선 계획이 나오면서 용산 지역 오피스 시장에 대한 관심이 커지는 모양새다. 당초 대통령실 이전이 발표됐을 때는 대통령실 주변 규제 강화로 개발 사업이 지연되거나, 잦은 집회·시위로 기업이 입주를 기피할 것이라는 지적이 나왔지만 실제 시장의 수요는 무시할 수 없을 것으로 보인다.

김 연구원은 “향후 용산에 교통 인프라 및 대통령실과 연계된 정부 관련 기관 이전, 이에 따른 용산 주거, 리테일, 인프라 배분이 이뤄지면 프라임 오피스 입지로서의 선호도가 커질 가능성이 있다”며 “주요 권역의 프라임 오피스 임차인 이전 가능성이 커 신규 공급 오피스들은 기존 권역의 프라임급 오피스 임대료를 수화할 수 있을 것”이라고 전했다.


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