[오빛나라의 LAW칼럼] 사례로 본 개정된 주택임대차보호법
[오빛나라의 LAW칼럼] 사례로 본 개정된 주택임대차보호법
  • 송지나 기자
  • 승인 2020.10.22 16:07
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오빛나라 법률사무소 대표변호사 오빛나라
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주택임대차보호법이 개정되면서 임대차와 관련해 다양한 분쟁이 발생할 수 있다. 몇 가지 사례를 통해 개정된 주택임대차보호법 시행 이후 발생할 수 있는 문제들에 대해 살펴보자.

[사례1] 주택임대차보호법이 개정되면서 임차인이 원할 경우 임대인에게 정당한 사유가 없는 한 임차인은 4년간 주택에 거주할 수 있게 됐다. 그렇다면 주택임대차보호법이 개정되기 전 임차인 A가 주택에 이미 4년 이상 살고 있었을 경우에도 임대인 B에게 2년을 더 연장하여 계약갱신을 요구할 수 있을까?

주택임대차보호법 부칙 제17470호 제2조 제1항에 따르면 개정된 주택임대차보호법 시행 당시 존속 중인 임대차에 대하여도 적용되므로 임차인 A는 2년 더 연장을 요구할 수 있다. 주택임대차보호법은 최대 4년의 주거를 보장하는 내용이 아니고 1회에 한하여 임대차계약을 2년 연장할 수 있도록 권리를 부여한 것이다.

[사례2] 임대인은 개정된 주택임대차보호법이 시행되기 전에 임차인 B에게 임대차계약 갱신을 거절하고, 새로운 임차인과 임대차계약을 체결했다. 이 경우 임차인 B는 임대차계약 갱신을 요구할 수 있을까?

주택임대차보호법 부칙 제17470호 제2조 제2항에 따르면 개정된 주택임대차보호법 시행일인 2020년 7월 31일 이전에 임대인이 갱신을 거절하고 제3자와 임대차계약을 체결한 경우에는 이를 적용하지 아니하므로 임차인 B는 임대차계약 갱신을 요구할 수 없다. 다만, 임대인이 임차인 B에게 갱신을 거절했더라도 제3자와 임대차계약을 체결하지 않았을 경우에는 임차인 B는 임대차계약 갱신을 요구할 수 있다.

반대 해석상 개정된 주택임대차보호법 시행일인 2020년 7월 31일 이후에는 임대인이 갱신을 거절하고 제3자와 임대차계약을 체결한 경우라도 임차인 B는 임대인에게 임대차계약 갱신을 요구할 수 있으므로 주의가 필요하다.

[사례3] 임차인 C는 주택임대차계약을 갱신하기를 원하는데 계약 갱신을 요구하기 전 임대인으로부터 일방적으로 임대차계약을 갱신해줄 수 없다는 통보를 받았다. 임대인으로부터 계약갱신 거절 통보를 받은 이후라도 임차인 B는 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있을까?

임차인은 임대인으로부터 임대차계약 갱신거절의 통지를 받았더라도 계약만료 1개월 전까지 임대인에게 임대차계약 갱신요구권을 행사할 수 있다. 임대인이 갱신을 거절하면 임대차계약의 묵시적 갱신이 되지 않는 효과가 발생할 뿐 임차인의 계약갱신요구권이 박탈되는 것은 아니다.

[사례4] 임차인 D는 현재 살고 있는 주택에서 더 이상 살지 않고 새로운 집으로 이사를 갈 생각이었다. 그런데 임대차계약 만료일까지 1개월이 채 남지 않았지만 새로 이사 갈 집을 구하지 못했다. 어쩔 수 없이 현재 살고 있는 주택에 살아야 하는 상황이다. 이 경우 임차인 D는 임대인에게 임대차계약갱신요구권을 행사할 수 있을까?

주택임대차보호법 제6조의 3 제1항은 ‘임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간’ 이내에 계약갱신을 요구하도록 정하고 있기 때문에 임차인 D는 계약갱신요구권을 행사할 수 없다.

2020년 12월 10일 이후 최초로 체결되거나 갱신된 계약은 ‘임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지’ 계약갱신요구권을 행사해야 하므로 주의가 필요하다. 2020년 12월 10일 당일 계약이 만료되는 경우는 ‘임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간’ 이내에 계약갱신을 요구해야 한다.

[사례5] 임차인 E는 임대차계약갱신을 요구했는데, 임대인이 해당 주택에 실제 거주할 것이라면서 갱신을 거절했다. 그런데 아무래도 임대인이 실제 거주할 것 같지는 않다. 이 경우 임차인 E는 어떻게 해야 할까?

임차인 E는 임대인에게 해당 주택에 실제 거주할 것을 증명하라고 요구할 수 있다. 임차인 E가 임대인이 실제 거주할 것이라는 말을 믿고 다른 곳으로 이사를 갔는데, 임대인이 해당 주택에 거주하지 않는다면 임차인 E는 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있다.

임대인이 실거주를 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우에는 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상해야 한다.

거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어졌다면 그 금액을 손해배상액으로 하고, 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않았다면 갱신거절 당시 월차임 또는 환산월차임의 3개월분에 해당하는 금액, 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액, 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액 중 큰 금액을 손해배상액으로 한다.

[사례6] 임차인 F는 주택 임대차계약갱신을 요구했으나, 임대인은 내부 인테리어 공사를 한다며 임대차계약갱신을 거절했다. 이 경우 임차인 F의 임대차계약은 갱신되는 걸까?

임대인은 ①임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우, ②건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우, ③다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우의 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있으면 임대차계약갱신을 거부할 수 있다.

그러나 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하지 않았고 안전사고 우려가 없고 주택의 전부나 대부분을 철거하지 않아도 되는 내부 인테리어 공사라면 임대인은 계약갱신을 거절할 정당한 사유가 없으므로 임차인 F의 임대차계약은 갱신될 수 있다.

[사례7] 임차인 G는 주택임대차보호법 시행 이후 주택임대차계약을 1회 갱신하였고, 주택임대차계약 만료시점까지 거주한다면 총 4년을 거주하게 된다. 임차인 G는 임대차계약갱신을 다시 한 번 요구했으나 임대인은 새로운 임차인과 계약해서 임대료를 높이겠다면서 이를 거절했다. 이 경우 임차인 G는 임대인에게 임대차계약 갱신거절에 정당한 사유가 없으므로 임대차계약을 갱신해줘야 한다고 주장할 수 있을까?

주택임대차보호법 제6조의 3 제2항에 따라 임차인은 계약갱신요구을 1회에 한하여 행사할 수 있으므로 임대인에게 정당한 사유가 없더라도 임차인 G는 계약갱신을 요구할 수 없다.

[사례8] 임차인 H는 주택 임대차계약 체결 당시 임대인과 사전에 계약갱신요구권을 행사하지 않기로 약정했다. 그런데 해당 주택에 거주하다보니 주거환경이 마음에 들었고 2년 더 거주하고 싶어졌다. 임차인 H는 임대인에게 계약갱신을 요구했으나, 임대인은 사전 약정을 들면서 새로운 임차인과 계약하겠다면서 계약 갱신을 거절했다. 이 경우에도 임차인 H는 계약갱신을 요구할 수 있을까?

주택임대차보호법 제10조는 주택임대차보호법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 하므로 임차인 H는 사전 포기 약정과 상관없이 계약 갱신을 요구할 수 있다.

 

<오빛나라 변호사 약력>
-現 오빛나라 법률사무소 대표변호사
-現 대한변협 인증 산재 전문 변호사
-現 사회적참사특별조사위원회 자문위원
-現 한국여성변호사회 재무이사
-現 서울지방변호사회 여성변호사특별위원회 위원
-現 서울글로벌센터 자문위원
-現 수협 공제분쟁심의위원회 위원
-前 근로복지공단 서울업무상질병판정위원회 위원
-사법시험 54회 합격
-사법연수원 44기 수료
-연세대학교 법학과 졸업

 



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