[오빛나라의 LAW칼럼] 주택임대차보호법 개정의 주요내용
[오빛나라의 LAW칼럼] 주택임대차보호법 개정의 주요내용
  • 송지나 기자
  • 승인 2020.09.23 15:21
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오빛나라 법률사무소 대표변호사 오빛나라
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임대차 3법은 전월세상한제, 계약갱신청구권제 등을 핵심으로 하는 주택임대차보호법 개정안과 전월세신고제를 규정한 부동산 거래신고 등에 관한 법률 개정안을 일컫는다. 그 중 주택임대차보호법 개정에 대해 알아본다.

주택임대차보호법은 살아가는 데 기본적으로 필요한 주거와 밀접하게 관련되어있는 만큼 그 변화에 대해 제대로 이해하는 것이 필요하다. 주택임대차보호법은 2020년 7월 31일 대폭 개정되어 시행되고 있다. 개정 이유는 임대차 보장기간의 연장과 차임 및 보증금 증액의 한도를 설정하여 임차인을 두텁게 보호하기 위한 것이다.

주택시장의 불안정 속에 전세에서 월세로의 전환이 빨라지고 주택 임대료가 상승함에 따라 임차가구의 주거 불안과 주거비 부담이 가중되고 있으나, 현행법으로는 안정적인 주거를 보장하기에 충분하지 아니하다는 지적이 있어 왔다.

이에 임차인의 계약갱신요구권을 보장하여 현행 2년에서 4년으로 임대차 보장기간을 연장하고, 계약갱신 시 차임이나 보증금의 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못하도록 제한하는 것이다.

개정된 주택임대차보호법의 주요내용은 ①계약갱신요구권 ②계약갱신거절에 따른 손해배상 ③차임 등 증액청구의 상한이다.

먼저, 계약갱신요구권과 관련하여 임대인은 임차인이 임대차기간이 끝나기 전 일정 기간 중에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못하도록 하고, 임차인은 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있도록 하며, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다(제6조의3제1항 및 제2항 신설).

2020년 6월 9일 주택임대차보호법 개정 전에는 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에, 임차인은 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 갱신거절의 통지나 계약조건 변경 통지를 하지 않으면 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차, 즉 묵시적 갱신이 된 것으로 본다고 규정하고 있었다.

그런데 2020년 6월 9일 개정 후에는 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 ‘2개월’ 전까지의 기간에, 임차인은 임대차기간이 끝나기 ‘2개월’ 전까지 갱신거절의 통지나 계약조건 변경 통지를 하지 않으면 묵시적 갱신으로 보며, 이 조항은 2020년 12월 10일부터 시행된다.

즉, 임대인이 계약갱신을 거절하거나 계약조건을 변경하고 싶을 때에는 임대차기간 종료 6개월 전부터 2개월 전까지 통지를 해야 하고, 임차인 역시 임대차기간 종료 2개월 전까지 통지를 해야 하고, 통지하지 않으면 묵시적으로 갱신된 것으로 보는 것이다.

묵시적 갱신이 된 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있고, 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 계약 해지의 효력이 발생하지만, 임대인은 일방적인 통보로 자유롭게 계약해지를 할 수는 없기 때문에 유의해야 한다.

이에 더 나아가 2020년 7월 31일 개정된 임대차보호법에 의하면 임대인은 임차인이 임대차기간 종료 6개월 전부터 1개월 전까지(2020년 12월 10일부터는 임대차기간 종료 6개월 전부터 2개월 전까지) 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음의 사유가 있는 경우에는 계약갱신을 거절할 수 있다.

1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우

5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우

나. 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우

다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

8. 임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우

9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

이러한 임차인의 갱신요구권은 1회에 한하여 행사할 수 있고, 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 보고, 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만 차임과 보증금은 일정한 범위에서 증감할 수 있다.

임대인이 주택에 본인 또는 가족이 실제 거주할 것이라고 하면서 임차인의 갱신요구를 거절한 이후 제3자에게 임대하면 어떻게 될까. 임차인은 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있다.

임대인(임대인의 직계존속·직계비속 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우를 사유로 임차인의 갱신요구를 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우에 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상해야 한다.

그 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음의 금액 중 큰 금액으로 한다(제6조의3제5항 및 제6항 신설).

1. 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 월 단위의 차임으로 전환한 금액인 환산월차임을 포함한다)의 3개월분에 해당하는 금액

2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액

3. 제1항 제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액

마지막으로 차임 등의 증액청구의 상한에 대해 알아보자. 당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 이 경우 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.

또한 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다. 다만, 특별시·광역시·특별자치시·도 및 특별자치도는 관할 구역 내의 지역별 임대차 시장 여건 등을 고려하여 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1 범위에서 증액청구의 상한을 조례로 달리 정할 수 있다(제7조제2항 신설).

주택임대차보호법 관련 분쟁에 대해서는 구체적인 사례들이 다수 누적되기 전까지 다양한 분석과 해석이 가능할 것으로 보인다. 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있는 ‘정당한 사유’에 해당하는지, 약정한 차임이나 보증금이 적절하지 않아서 증감을 청구할 수 있는 것인지, 임차인이 임차주택의 양수인에게 계약갱신청구권을 행사할 수 있는지, 그렇다면 그 기간은 어떻게 되는 것인지, 임차주택의 양수인이 실제 주택에 거주하려고 하는 경우에 임차인의 계약갱신요구를 거절하지 못하는 것인지, 실거주 목적으로 임차주택을 매수할 때 어떠한 서류를 확인해야 하는지 등 다양한 문제들이 발생할 수 있다.

개정된 주택임대차보호법이 경과규정 없이 시행되면서 임대인, 임차인 모두 주택임대차보호법에 대해 정확하게 이해하고, 대응하는 것이 무엇보다 중요해졌다.

 

<오빛나라 변호사 약력>
-現 오빛나라 법률사무소 대표변호사
-現 대한변협 인증 산재 전문 변호사
-現 사회적참사특별조사위원회 자문위원
-現 한국여성변호사회 재무이사
-現 서울지방변호사회 여성변호사특별위원회 위원
-現 서울글로벌센터 자문위원
-現 수협 공제분쟁심의위원회 위원
-前 근로복지공단 서울업무상질병판정위원회 위원
-사법시험 54회 합격
-사법연수원 44기 수료
-연세대학교 법학과 졸업



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