[질문]
저는 빌라에 살고 있는 세입자입니다. 빌라 전체가 임대인 소유입니다. 그런데 요즘 장마 때문인지, 천장에 물이 많이 고여 있을 뿐만 아니라 벽면을 타고 흘러내려 곰팡이도 엄청 많이 있습니다. 이럴 때 세입자인 저는 소유자에게 어떤 청구를 할 수 있나요? 만약 제가 세입자가 아니라 매수하여 살고 있는데 누수된 경우, 매도인에게 누수공사비용을 청구할 수 있나요?
[답변]
공동주택의 경우 누수의 원인이 전용부분인지 공용부분인지가 매우 중요합니다. 질문자의 경우 빌라 전체가 임대인의 소유이기 때문에 누수의 원인이 세입자의 관리 소홀이 아닌 이상 건물자체의 하자로, 소유자인 임대인의 책임일 가능성이 높습니다.
세입자는 누수가 된 경우 ①임대차계약의 해지 ②가구 등 파손에 따른 손해배상청구 ③임대료 감액청구가 가능합니다.
첫 번째, 누수가 발생하면 임차인은 민법상 소유자인 임대인에게 누수사실을 알려야 합니다. 그리고 누수원인이 임차인이 별다른 비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용·수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않습니다. 하지만 그것을 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 정해진 목적에 따라 사용·수익할 수 없는 상태가 될 정도의 것이라면 임대인은 그 수선의무를 부담합니다.
누수로 인하여 세입자가 빌라를 제대로 사용하지 못하는 경우, 임대인은 수선의무를 부담하게 되는데 임대인이 수선의무를 이행하지 아니하면 세입자는 임대차계약을 해지하여 보증금을 반환받을 수 있습니다. 실제로 임대인이 누수에 따른 수선의무를 이행하지 않아 세입자가 소송으로 보증금을 반환받은 판례가 많이 있습니다.
법원에서도 “건물의 임대인인 피고로서는 이 사건 건물에 누수가 발생하지 않도록 방지할 의무가 있고, 위 누수가 임차인인 원고가 별다른 비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이라고는 볼 수 없는데, 피고는 이 사건 건물에 미세한 누수가 있다거나, 원고 이전 임차인이 누수가 없었다고 확인하였다며 하자를 인정하지 않으며 최소한의 보수공사조차 하지 않고 있으므로, 피고는 이 사건 건물의 유지·수선의무를 위반하였다”라고 판결했습니다.
두 번째, 누수에 따른 손해배상청구가 가능합니다. 어떤 가구나 전자제품에 손해가 발생하였는지를 파악하기 위하여 누수로 피해를 입은 사진과 제품 모델명을 꼼꼼히 사진 등으로 확보해 놓으시는 것이 필요합니다.
세 번째로 임대료 청구도 주장할 수 있습니다. 실제 법원에서도 세입자가 누수로 인하여 제대로 사용·수익하지 못한 경우, 임대료를 감액한 사안이 있습니다.
판례 내용을 보면 “누수와 악취의 원인이 완전히 제거되지 않아 그 중 상당한 부분은 의류 제품을 보관하는 용도로 사용하기에는 적당하지 아니하고, 이로 인하여 피고가 점유하는 동안에도 충분히 사용·수익하지 못한 사실이 인정”되어 월 임대료를 감액한 판례가 있습니다.
참고로 아파트에 거주하는 분들이 많은데, 아파트에서 누수가 발생한 경우의 대처방법에 대하여 알려 드립니다.
아파트의 공용부분인 외벽에서 빗물이 새어들어 누수가 발생한 경우, 아래층에 살고 있는 자가 소유자인지 세입자인지에 누수책임을 추궁할 상대방이 달라집니다.
아래층에 살고 있는 자가 세입자인 경우에는 위에서 설명한 바와 같이 임대인인 소유자에게 누수에 대한 배상요청을 하시면 됩니다. 만약 아래층에 살고 있는 자가 소유자인 경우에는 위층 소유자에게 청구하는 것이 어렵습니다. 왜냐하면 아파트의 외벽에 누수가 발생한 것은 위층에 살고 있는 전유부분의 설치 또는 보존상의 하자로 인한 것으로 볼 수 없어 위층 소유자에게 손해배상을 청구하지 못하기 때문입니다.
집합건물의소유및관리에관한법률 제6조는 “전유부분이 속하는 1동의 건물의 설치 또는 보존의 하자로 인하여 타인에게 손해를 가한 때에는 그 하자는 공용부분에 존재하는 것으로 추정한다”고 규정하여 하자가 전유부분에 있는지 공용부분에 있는지 분명하지 아니한 경우에는 공용부분에 있는 것으로 추정하고 있습니다.
이런 경우에는 아래층에 살고 있는 소유자는 입주자대표회의 또는 관리단에게 배상요청을 내용증명으로 하시고, 그럼에도 불구하고 배상을 해 주지 않는 경우는 손해배상소송을 하시면 됩니다.
<김기윤 변호사 프로필>
- 김기윤법률사무소 대표변호사
- 서울대학교 대학원 법학과 석사
- 대한상사중재원 조정위원
- 前 한국자산관리공사 고문변호사
