[김기윤 변호사의 법률지식] 세입자가 알아야 할 개정 주택임대차보호법
[김기윤 변호사의 법률지식] 세입자가 알아야 할 개정 주택임대차보호법
  • 송지나 기자
  • 승인 2020.08.03 16:00
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김기윤법률사무소 김기윤 대표변호사
김기윤법률사무소 김기윤 대표변호사

[질문]

저는 아파트 세입자입니다. 주택임대차보호법이 개정되어 시행된다고 하면서 갱신청구권을 행사해야 된다고 하는데, 언제 하는지 도저히 알지 못하겠습니다.

① 저는 2020년 11월 30일 임대차계약이 만료가 됩니다. ② 제 동생은 2020년 12월 15일 임대차계약이 만료됩니다.

계약만료일에 따라 갱신청구 기간이 다르다고 하던데, 저와 제 동생은 언제까지 계약갱신청구를 해야 하나요? 그리고 세입자가 갱신청구권을 행사해도 소유자가 거절할 수 있는 경우가 있다고 하는데, 어떤 경우에 가능한가요?

[답변]

이 질문과 관련되어 우선 알아두어야 할 규정이 주택임대차보호법 제6조와 제6조의3입니다.

주택임대차보호법 제6조는 「① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다」라고 규정되어 있습니다. 2020년 6월 개정되어 2020년 12월 10일부터 시행됩니다.

즉 임대차계약만료일 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간이 갱신청구의 기간입니다. 개정 전에는 “임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간”라고 규정했었습니다.

그렇기 때문에 2020년 11월 30일에 임대차계약이 만료되는 경우, 2020년 12월 10일 이전에 계약이 만료되기 때문에 만료일로부터 ‘1개월’ 전인 2020년 10월 30일까지 기간 내 소유자는 갱신거절의 통지를 할 수 있으나, 임차인은 갱신청구권을 행사해 다시 갱신할 수 있습니다.

그러나 2020년 12월 15일에 임대차계약이 만료되는 경우, 2020년 12월 10일 이후에 계약이 만료되기 때문에 만료일로부터 ‘2개월’ 전인 2020년 10월 15일까지 소유자는 갱신거절의 통지를 해야 하고, 임차인 또한 2020년 10월 15일 이전까지 갱신청구권을 행사해야 계약이 갱신됩니다. 매우 주의해야 되는 부분이므로 유의하시기 바랍니다.

그리고 이번 개정된 주택임대차보호법의 핵심은 “임대인은 임차인이 임대차 종료 전 일정 기간에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못하도록 하고, 임차인은 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있도록 하며, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다”는 것입니다.

여기에서 정당한 사유가 있는 경우, 소유자는 세입자의 계약갱신을 거절할 수 있는데 그 사유는 아래와 같습니다.

① 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우= 월세는 없고 전세보증금만 있는 계약은 해당사항이 없습니다. 그리고 월 임대료가 100만원일 경우 월세가 190만원이 연체한 세입자는 갱신청구를 할 수 있습니다.

② 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우= 세입자가 고의로 임차인의 이름이나 주민등록번호를 허위기재한 경우, 세입자는 갱신청구가 불가능합니다.

③ 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

④ 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우= 소유자의 동의 없이 세입자가 다른 사람에게 임대를 준 사실이 발각된 경우, 세입자는 갱신청구를 할 수 없습니다.

⑤ 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우= 세입자의 과실로 주택에 화재가 난 경우, 세입자는 갱신청구를 할 수 없습니다.

⑥ 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

⑦ 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

 ㈎ 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우

 ㈏ 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우

 ㈐ 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

⑧ 임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우= 소유자가 임대차계약 만료일 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간 동안 세입자에게 실제 거주한다는 취지로 계약갱신거절통지를 한 경우, 세입자는 갱신청구를 할 수 없습니다(다만 계약만료일이 2020년 12월 10일 이후일 경우에는 만료일 2개월 전까지 소유자가 통지한 경우, 세입자가 갱신청구를 할 수 없습니다).

⑨ 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우= 소유자의 동의 없이 과도하게 인테리어 공사를 하거나 원상회복이 불가능하게 인테리어 공사를 한 세입자는 갱신청구를 할 수 없습니다.

 

<김기윤 변호사 프로필>
- 김기윤법률사무소 대표변호사
- 서울대학교 대학원 법학과 석사
- 대한상사중재원 조정위원
- 前 한국자산관리공사 고문변호사



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