‘상가 권리금’, 많이 들어본 단어지만 우리는 상가 권리금에 대해서 얼마나 알고 있을까? 이번 칼럼을 통해 상가 권리금 제도에 대해 자세하게 알아보고자 한다.
A는 카페 영업을 하기 위해 상가 소유자 D와 상가 임대차계약을 체결했다. A는 카페 인테리어 공사를 한 후 영업을 했고, 단골손님들도 많이 생겼다. 그런데 상가 임대차 계약이 종료되어 A가 상가에서 나와야 할 경우 A는 카페를 시작할 때 들어간 인테리어 비용, 그동안 확보한 단골손님 등 유형·무형의 재산적 가치를 잃어버리게 된다.
이때 A가 이와 같은 재산적 가치를 잃지 않고 회수할 수 있게 해주는 제도가 권리금제도이다. A는 카페를 하려는 신규 임차인 B로부터 카페 인테리어 비용, 단골손님 등 유형·무형의 재산적 가치를 반영한 권리금을 받을 수 있다. B 역시 상가 임대차가 종료되면 새로운 임차인 C로부터 권리금을 받아서 전 임차인인 A에게 지급했던 권리금을 회수할 수 있다.
그러면 임차인이 상가 임대인(위 사례의 경우 D)으로부터 권리금을 받을 수는 없는 것일까? 대법원 판례에 따르면 임대인의 권리금 반환의무는 임대인과 임차인 사이에 권리금 반환약정이 있는 등의 사정이 있어야만 한다.
임대인의 권리금 반환의무에 대해 대법원은 “권리금이 그 수수 후 일정한 기간 이상으로 그 임대차를 존속시키기로 하는 임차권 보장의 약정하에 임차인으로부터 임대인에게 지급된 경우에는, 보장기간 동안의 이용이 유효하게 이루어진 이상 임대인은 그 권리금의 반환의무를 지지 아니하며, 다만 임차인은 당초의 임대차에서 반대되는 약정이 없는 한 임차권의 양도 또는 전대차 기회에 부수하여 자신도 일정 기간 이용할 수 있는 권리를 다른 사람에게 양도하거나 또는 다른 사람으로 하여금 일정기간 이용케 함으로써 권리금 상당액을 회수할 수 있을 것이지만, 반면 임대인의 사정으로 임대차계약이 중도 해지됨으로써 당초 보장된 기간 동안의 이용이 불가능하였다는 등의 특별한 사정이 있을 때에는 임대인은 임차인에 대하여 그 권리금의 반환의무를 진다”고 판시하였다(대법원 2002. 7. 26 선고 2002다25013 판결 참조).
이와 같이 2015. 05. 13. 개정된 상가건물 임대차보호법이 시행되기 전까지는 특별한 사정이 있는 경우가 아닌 한 임차인은 임대인으로부터 권리금을 회수할 수 없었다. 그래서 임차인이 투자한 비용이나 영업활동의 결과 형성된 지명도나 신용 등의 경제적 이익이 임대인에 의해 침해된다는 지적이 있었다. 또한 임대인과 임차인 사이에서 분쟁이 빈번하게 발생했으며, 그 중에는 사회적으로 이슈가 된 사건들도 있었다.
이에 2015. 05. 13.부터 시행된 상가건물 임대차보호법은 이러한 문제점을 해결하기 위해 임차인에게는 권리금 회수기회를 보장하고, 임대인에게는 정당한 사유 없이 임대차계약의 체결을 방해할 수 없도록 방해금지의무를 부과하는 등 권리금에 관한 법적근거를 마련했다.
상가건물 임대차보호법상 권리금 계약이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말한다(상가건물 임대차보호법 제10조의3 제2항). 즉 위 사례에서 신규임차인 B가 기존 임차인 A에게 권리금을 지급하기로 하는 계약이 권리금 계약이다.
그리고 임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 임차인의 권리금 회수를 방해하여서는 안 된다.
상가건물 임대차보호법은 다음과 같은 경우를 임대인의 방해 행위로 규정하고 있다(상가건물 임대차보호법 제10조의4).
1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위
2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위
3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위
4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위
즉 위 사례에서 임대인 D는 기존 임차인 A가 주선한 신규임차인이 되려는 B에게 직접 권리금을 요구하거나 수수해서는 안 되고, B에게 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구해서도 안 되며, 정당한 사유 없이 B와의 임대차 계약의 체결을 거절해서는 안 된다.
다만, 다음과 같은 경우에는 임대인이 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절할 수 있는 정당한 사유가 있다고 본다(상가건물 임대차보호법 제10조의4).
1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우
2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우
3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우
4. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우
한편 기존 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공해야 한다(상가건물 임대차보호법 제10조의4).
만약 임대인이 위와 같은 방해 행위를 하여 임차인에게 손해가 발생한 경우에는 그 손해를 배상해야 하는데, 임차인이 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사해야 한다.
현행 상가건물 임대차보호법상 권리금 제도에 대해 다시 한 번 정리하면, 임차인에게 신규임차인을 주선할 수 있는 기회를 주고, 임대인에게는 정당한 이유가 있는 경우에만 신규임차인이 되려는 자와의 임대차계약의 체결을 거절할 수 있도록 하였으며, 정당한 이유 없이 임대인이 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약 체결을 거절하는 행위를 방해행위로 보아, 임차인에게 손해배상책임을 지도록 한 것이라고 할 수 있다.
