처분·전입 유예 인정 2년→1년 단축…9억 초과땐 P2P대출도 제한
[베이비타임즈=김복만 기자] 앞으로 투기지역이나 투기과열지구에서 시가 9억원을 넘는 주택을 구매할 때 대출 한도가 줄어든다.
정부는 12·16 부동산 대책에 따라 23일부터 시가 9억원 초과 주택의 주택담보대출비율(LTV) 규제를 강화한다.
종전까지는 주택 가격에 상관없이 LTV 40%를 적용했으나 이날부터 9억원까지는 40%를, 9억원을 웃도는 부분은 20%를 적용한다.
예컨대 이번 대책으로 주택담보대출을 받을 수 있는 가장 높은 가격인 15억원 아파트의 경우 기존에는 대출 한도가 6억원(15억원×40%)이었으나, 앞으로는 4억8000만원(9억원×40%+6억원×20%)으로 줄어든다.
총부채원리금상환비율(DSR·모든 가계대출 원리금상환액/연간소득) 관리도 강화한다.
은행은 투기지역·투기과열지구의 시가 9억원이 넘는 주택을 사려는 목적의 담보대출에 대해서 대출자별로 DSR 40%(비은행권 60%)를 넘길 수 없다.
지금까지는 은행들이 ‘DSR 40%’ 비율을 전체 가계대출 평균으로만 지키면 돼서 누군가에게 이 비율을 20%나 30%로 적용했다면 다른 고객에게는 40%를 넘겨서도 대출이 가능했다.
그러나 이번에 DSR 규제를 대출자별로 일괄 적용함으로써 이미 대출을 받은 경우라면 예외 없이 추가 대출이 힘들어질 수 있다. LTV나 총부채상환비율(DTI)처럼 즉각적으로 대출 한도를 제한하는 효과가 생긴다.
예를 들어 연봉 4000만원인 사람이 이미 주택담보대출 등으로 소득의 40%인 1600만원을 원리금 갚는 데 쓰고 있다면 추가로 신용대출을 받는 게 불가능해진다.
정부는 또 23일부터 주택 구입을 목적으로 한 사업자 대출 조건도 강화한다.
주택임대업·매매업 이외 업종 사업자에 대해 투기지역뿐만 아니라 투기과열지구에서도 주택 구입 목적의 주택담보대출이 금지된다.
주택임대업 개인사업자대출에 대한 이자상환비율(RTI)은 기존 ‘1.25배 이상’을 ‘1.5배 이상’으로 높인다.
RTI는 연간 임대소득을 해당 임대업 대출의 연간 이자 비용과 해당 임대물건에 대한 기존 대출의 연간 이자 비용으로 나눈 값이다.
즉 임대소득이 이자 비용의 1.25배만 나오면 됐으나 이제는 1.5배로 높여야 대출을 받을 수 있게 되는 것이다.
연간 임대소득이 2000만원인 주택임대사업자는 연간 이자 비용 상한이 최대 1600만원에서 최대 1333만원으로 줄어든다. 대출금리가 4%라고 가정하면 이 주택임자사업자의 대출 한도는 4억원에서 3억3000만원으로 감소한다.
다만 정부는 23일 전에 주택매매계약을 체결하고 계약금을 이미 납부한 사실을 증명한 차주, 대출 신청 접수를 마친 차주 등에 대해서는 종전 규정을 적용한다.
정부는 이날부터 주택담보대출의 실수요 요건도 강화해 고가 주택 기준을 공시가격 9억원에서 시가 9억원으로 바꾸고, 실수요자를 대상으로 적용해주던 처분·전입 유예 인정 기한도 기존 2년에서 1년으로 줄인다.
내년부터는 갭투자 방지를 위해 전세대출 대출자가 시가 9억원을 넘는 주택을 구입·보유할 경우 전세대출에 대한 공적보증(주택금융공사·주택도시보증공사 보증) 외에 민간보증(서울보증보험)까지 보증에 제한을 둔다.
또 전세대출을 받은 뒤 시가 9억원 초과 주택을 매입하거나 2주택 이상을 보유하면 전세대출을 회수한다.
이와 함께 2주택자가 9억원을 넘는 집을 담보로 투기지역과 투기과열지구에서 생활자금을 빌릴 때 9억원 이하에 LTV 30%, 9억원 초과분에는 LTV 10%를 각각 적용해 종전보다 대출 한도가 줄어든다.
예컨대 14억원짜리 아파트를 보유한 사람의 경우 지금까지는 4억2000만원을 총 생활자금으로 빌릴 수 있었는데 이젠 3억2000만원(9억원×30%+5억원×10%)만 빌릴 수 있게 돼 대출액이 1억원 감소한다.
부족한 주택자금을 은행권 신용대출이나 개인 간 거래인 P2P대출로 충당하는 것도 힘들어진다.
은행에서 대출 막힌 고객들이 P2P업체로 쏠리는 것을 막기 위해 금융당국이 P2P업체에도 대출 규제에 동참할 것을 주문함에 따라 P2P업체들이 23일부터 15억원 넘는 주택은 용도와 무관하게 대출하지 않기로 했기 때문이다.
