전세금 돌려받기에 대한 오해와 진실
전세금 돌려받기에 대한 오해와 진실
  • 백지선
  • 승인 2014.05.07 14:11
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경제불황이 지속되면서 전셋집 구하기가 하늘의 별따기처럼 어려워졌다. 문제는 어렵게 이사갈 전셋집을 구하고도 집주인이 전세금을 내놓지 않아 이러지도 저러지도 못하는 가정이 많다는 것이다.

전세금 돌려받기가 어려운 세입자들은 답답한 마음으로 인터넷이나 지인을 통해 문제해결 방법을 알아보지만, 사람들마다 조언해주는 것도 다를 뿐 아니라 어떤 경우에는 맞지 않는 정보를 얻게 돼 혼란스럽기만 하다.

전세금을 최대한 빨리 돌려받을 수 있는 방법은 없을까?

전세금 돌려받기에 관한 오해와 진실에 대해 알아보자.

◇계약만료 후에도 다음 세입자가 들어올 때까지
집주인은 전세금 반환을 하지 않아도 된다?


원칙적으로 틀린 말이다. 집주인은 다음 세입자가 있든 없든 계약만료 후 세입자가 이사를 나갈 시 전세금 반환을 할 의무가 있다.

하지만 많은 집주인들이 다음 세입자가 구해지지 않으면 전세금을 돌려줄 수 없다고 해 세입자 입장으로서는 당연하게 보장된 전세금 돌려받기가 어려운 때가 많다.

이렇게 자신의 의무를 다하지 않고 세입자에게 피해를 주는 집주인에 대해서는 전세금 돌려받기를 위한 법적 절차를 거쳐 강제로 전세금을 반환받는 방법을 모색해야 한다.

 


◇전세금 돌려받기를 위해서는
전세금반환청구소송이 아닌 지급명령이 유리하다?


일부 틀린 말이다. 전세금반환청구소송과 지급명령은 전세금 돌려받기를 위한 강제집행에 필요한 집행권원(판결문 등)을 얻는 절차다.

두 절차는 각 장단점이 있기 때문에 상황에 따라 어떤 방법이 더 좋을 지는 판단해야 한다. 무조건 지급명령이 빠르고 좋다고 단정 지을 수 없다.

즉, 비협조적인 집주인의 경우 송달이 안 되거나 이의신청을 할 수 있다.

이때, 다시 일반 전세금반환청구소송 절차를 밟아야 하기 때문에 지급명령에 소요된 시간(1~2개월 가량)은 허비한 것이 된다.

△전세금반환청구소송이 유리한 경우

1) 집주인의 주소를 명확히 모르거나 연락이 안 되는 경우

2) 집주인이 이의신청을 할 것이 예상되는 경우

3) 기타 집주인의 비협조로 인한 어려움을 겪어 온 경우

 


◇전세금반환청구소송 승소 시 집주인에게
연 20% 이자와 변호사 비용, 손해배상까지 받을 수 있다?


무조건 연 20% 이자와 변호사 비용, 손해배상을 모두 받을 수 있는 것이 아니라 다음의 요건에 충족해야 한다.

1) 연 20% 이자 받는 법

전세금반환의무의 존재와 범위에 관해 집주인과 다툴 타당한 이유가 없다는 점이 인정돼야 하며, 이사 후 인정될 수 있다. 따라서 처음 소장 작성 시부터 이 부분이 명확하게 파악되도록 주장과 입증(증거제출)을 해야 한다.

2) 변호사 보수(변호사비용) 받는 법

변호사 보수 등 소송비용은 전세금 돌려받기를 위한 소송에서 패소한 자가 부담하게 되며, 인정되는 금액은 전세금의 금액에 따라 다르다. 예외는 있으나 5000만원의 전세금의 경우 통상 약 310만원의 변호사 보수가 인정된다.

3) 손해배상 받는 법

손해배상 부분은 무조건 인정되는 것이 아니라 손해의 발생 및 인과관계 등을 입증해야 한다.

법률사무소 아이로이어에서 수행한 실제 사건 중 제 때 전세금을 돌려받기 어려워 세입자가 새로 계약한 집의 계약금을 몰취 당한 경우에 그 계약금을 전 집주인이 배상하라는 판결을 받은 바가 있다.

손해배상 받아야 할 부분이 있다면 빠짐없이 소장 청구취지에 해당 내용을 넣어, 계산해 지급하라는 판결을 받는 것이 중요하다. 

 


◇ 전세금 돌려받기를 위한 법적 절차는 혼자서도 쉽게 할 수 있다?

겉으로 보기에 간단해보여도 상대방의 대응이나 본인의 소송 경험 등에 따라 소송절차가 매우 어려워 질 수 있다. 하물며 계속 분쟁을 겪어온 당사자들 간의 소송을 무조건 쉽다고 하는 것은 혼란을 가중시킬 수 있다.

무엇보다 소장 작성 시부터 최대한의 이익을 볼 수 있도록 손해배상 부분을 포함해 명확하게 청구금액을 산정해서 주장을 입증해야 한다.

다른 사람이 쓴 다른 사건의 서식을 그대로 참조하여 쓴다 해도 비전문가인 사람들이 소장을 자신의 상황에 맞게 적절히 작성하는 것은 어려울 수 있다.

또 소장을 작성한 후 상대방 집주인이 답변서를 낸 뒤에는 그에 대한 반박과 증거를 담은 준비서면 등 추가로 제출해야 하는 서류가 있다. 더불어 법원에서 각종 보정명령을 하거나 석명을 구하는 경우가 많으므로 그 부분에 대해서도 적절히 대응해야 한다.

나아가 재판에 본인이 직접 출석하는데 출석을 원하지 않거나 여러 사정으로 재판에 출석할 수 없는 경우 처음부터 변호사를 선임해 대리 출석하도록 하는 것이 낫다.

이렇게 재판이 끝나고 판결문을 받는다고 해도 바로 집주인이 스스로 돈을 주지 않는다면 강제집행 절차(경매신청, 압류 등)를 밟아야 한다. 이렇게 강제집행절차를 직접 하는 것에도 많은 시간과 노력이 소비된다.

이러한 점을 잘 모르는 사람들은 소장이나 지급명령만 작성해 법원에 제출하면 전세금 돌려받기가 가능할 것이라 생각한다. 하지만 전세금 돌려받기를 위해선 소장작성제출- (집주인답변서제출) - 준비서면작성- 재판출석 - 판결문 획득 후 강제집행신청 - 강제집행절차를 모두 거쳐야 법적 절차가 완료된다.

따라서, 처음부터 전세금을 돌려받기 위한 소송전략을 전문가인 변호사에게 상담을 받아 보는 것이 훨씬 적절한 방법이 될 수 있다. 인터넷 상에 떠도는 답변이나 법률전문가가 아닌 사람들의 조언은 개별적인 세입자들의 문제에 대해 적절한 해법을 제공하지 못하는 경우가 많기 때문이다.

 


◇전셋집에 근저당, 가압류 등이 많이 걸려 있으면 내 전세금은 받을 수 없다?

​원칙적으로 그렇지 않다. 전세금 돌려받기를 위해서는 전셋집만 강제집행(경매) 할 수 있는 것이 아니라 집주인의 다른 부동산, 자동차, 동산, 통장(예금) 등 광범위한 재산에 대해 강제집행이 가능하다.

즉, 전셋집 경매절차에서 배당받지 못한 전세금을 돌려받기 위해 법령상 일정한 제한이 있을 수는 있으나 원칙적으로 집주인의 통장과 월급을 압류하고 자동차도 경매에 붙이는 것이 가능하다.

만약 현재 모든 재산을 강제집행해도 부족하다면 이후에도 소멸시효기간 내에서는 계속 강제집행을 진행할 수 있다.

법률사무소 아이로이어 송명욱 변호사는 “보통 2000만원 이상 되는 거액의 전세금의 경우 집주인에게 추가로 청구할 수 있는 지연손해금이나 변호사 보수 등을 고려해 믿고 맡길 변호사를 만나 상담을 한 후 선임을 하는 것이 세입자들에게 유리할 수 있다”고 설명했다.

 


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